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導(dǎo)讀：

在“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)和重大任務(wù)中，政府工作報(bào)告提到，實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。寥寥數(shù)語(yǔ)，勾勒出了房地產(chǎn)的近景目標(biāo)與長(zhǎng)遠(yuǎn)期許。

來(lái) 源丨

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（ID：jjbd21）

記 者丨

南方財(cái)經(jīng)全媒體集團(tuán)全國(guó)兩會(huì)報(bào)道組 張敏

編 輯丨

張星

3月5日上午，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行開(kāi)幕會(huì)，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告，其中用了一定的篇幅提及房地產(chǎn)。

在部署2021年的重點(diǎn)工作時(shí)，政府工作報(bào)告指出，保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專(zhuān)項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡******努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

在“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)和重大任務(wù)中，政府工作報(bào)告提到，實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

寥寥數(shù)語(yǔ)，勾勒出了房地產(chǎn)的近景目標(biāo)與長(zhǎng)遠(yuǎn)期許。從內(nèi)容上看，既保持了近年來(lái)樓市調(diào)控思路的連貫性，又緊扣市場(chǎng)發(fā)展中的新熱點(diǎn)和新問(wèn)題。

有分析人士指出，短期來(lái)看，大城市住房問(wèn)題、租賃住房顯然將成為政策發(fā)力的重點(diǎn)，新市民的住房需求同樣得到重視，這是基于去年以來(lái)市場(chǎng)變化做出的政策措施。這三個(gè)方面看似相互獨(dú)立，其實(shí)密不可分。而從中長(zhǎng)期來(lái)看，住房市場(chǎng)和住房保障兩大體系的完善，成為今后五年的政策目標(biāo)，這也將對(duì)未來(lái)的調(diào)控思路作出引領(lǐng)。

化解結(jié)構(gòu)之困

政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的表述中，有一些熟悉的字眼。其中，“房住不炒”已是連續(xù)兩年被提及，今年還增加了“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）的目標(biāo)。

此外，政府工作報(bào)告的新亮點(diǎn)也很受關(guān)注。比如，“解決大城市住房突出問(wèn)題”的說(shuō)法，首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中；在連續(xù)兩年“缺席”政府工作報(bào)告后，租賃住房占用了67個(gè)字的篇幅，體現(xiàn)出這一領(lǐng)域受重視的程度；而解決“新市民、青年人”的住房困難，也成為頗為新鮮的說(shuō)法。

事實(shí)上，監(jiān)管層對(duì)“大城市”和“租賃住房”的關(guān)注，早在去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上就有所體現(xiàn)。前述會(huì)議首次將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”提上臺(tái)面，政府工作報(bào)告則延續(xù)了這一說(shuō)法。

大城市住房問(wèn)題的出現(xiàn)，有一個(gè)重要背景，即在2020年貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，在廣大三四線城市因棚改退潮而逐漸失去吸引力的情況下，大城市成為資金趨之若鶩的“高點(diǎn)”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅中，自去年第四季度開(kāi)始，一線城市就超過(guò)二、三線城市，成為領(lǐng)漲群體，不少東部熱點(diǎn)二線城市也明顯上漲。近期出臺(tái)調(diào)控政策的城市，也以大城市為主。

監(jiān)管層對(duì)于租賃市場(chǎng)的關(guān)注，更是有著充分的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

自2014年首次提出“租售并舉”以來(lái)，租賃市場(chǎng)得到了快速發(fā)展。但由于惡性競(jìng)爭(zhēng)、監(jiān)管缺位等原因，租賃市場(chǎng)亂象頻發(fā)，近兩年來(lái)，部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)資金鏈斷裂等問(wèn)題。

去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，共用168個(gè)字的“篇幅”對(duì)租賃市場(chǎng)作出部署。其中的增加供應(yīng)、減輕稅費(fèi)等思路，政府工作報(bào)告也有提及。前述會(huì)議還提出，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

在貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)看來(lái)，這兩個(gè)方面的背后，有著一個(gè)共同的因素——住房供需的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位。

房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革實(shí)施二十多年來(lái)，我國(guó)住房供應(yīng)總量不足的問(wèn)題已基本得到解決。業(yè)界的共識(shí)是，在2013年-2014年后，我國(guó)住房總量已從供不應(yīng)求過(guò)渡到供需基本平衡的階段。但由于城市化進(jìn)程和人口流動(dòng)并未停止，住房的結(jié)構(gòu)性短缺問(wèn)題仍然存在，并會(huì)繼續(xù)存在。

具體體現(xiàn)為，在區(qū)域上，由于人口繼續(xù)大量流入，相比于小城市，大城市的住房供應(yīng)缺口仍然明顯；在結(jié)構(gòu)上，相比以買(mǎi)賣(mài)為主的商品房，租賃住房存在明顯的短缺；在人群上，相比“城市土著”和城市化紅利的前期獲益者，剛進(jìn)入城市的新市民、年輕人，對(duì)住房的需求更為迫切。

對(duì)于這三個(gè)方面的問(wèn)題，今年的政府工作報(bào)告中都有提及，也被認(rèn)為是今年重要的政策著力點(diǎn)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，解決住房供需的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，仍是短期內(nèi)的樓市政策重點(diǎn)。對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，在繼續(xù)對(duì)需求端進(jìn)行管控的同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)也將提速。這也意味著，市場(chǎng)調(diào)控的力度不會(huì)放松。其中，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)蓚€(gè)住房品類(lèi)的供應(yīng)，有望進(jìn)一步提升。

同時(shí)，鑒于過(guò)去兩年來(lái)市場(chǎng)亂象頻出，租賃行業(yè)將迎來(lái)政策的“強(qiáng)監(jiān)管”，大量的規(guī)范性措施將會(huì)落地，市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)也將逐漸覆蓋到這一領(lǐng)域。一度“野蠻生長(zhǎng)”的租賃市場(chǎng)，有望借此快速走向規(guī)范化。

值得注意的是，2021年開(kāi)年以來(lái)，兩個(gè)相關(guān)部委的動(dòng)作和表態(tài)，似乎已為今年的樓市政策奠定了基調(diào)。1月下旬以來(lái)，住建部副部長(zhǎng)倪虹已帶隊(duì)先后在上海、深圳、北京、杭州、無(wú)錫等大城市調(diào)研督導(dǎo)。2月末，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求，同時(shí)在重點(diǎn)城市探索集中公告、集中供應(yīng)的宅地供應(yīng)政策。

兩個(gè)體系

就“十四五”時(shí)期的目標(biāo)而言，政府工作報(bào)告提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，

完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

雖然表態(tài)簡(jiǎn)略，但內(nèi)涵頗為豐富。上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“十四五”時(shí)期對(duì)于房地產(chǎn)的要求，是放在“完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略”的框架下提出的。這也意味著，對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控和市場(chǎng)把控，都將以服務(wù)新型城鎮(zhèn)化為目標(biāo)。

由此，房地產(chǎn)業(yè)的定位已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化。

近些年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐漸擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，“支柱產(chǎn)業(yè)”的說(shuō)法已經(jīng)較少提及。相反，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)的警惕明顯提高。銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清多次指出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面******的“灰犀?！?。去年8月，針對(duì)房企融資量化管理的“三道紅線”政策出臺(tái)。12月，針對(duì)金融機(jī)構(gòu)涉房貸款的“五檔分類(lèi)”管理政策發(fā)布。由此，房地產(chǎn)業(yè)的杠桿率將明顯下降。

中國(guó)指數(shù)研究院指出，此次政府工作報(bào)告中提到，“堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線”“金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)守服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本分”，即包含了對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的警示。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這種防范風(fēng)險(xiǎn)的做法不無(wú)道理。若放在服務(wù)新型城鎮(zhèn)化的框架下進(jìn)行考量，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅要具備較強(qiáng)的穩(wěn)定性，同時(shí)也需滿足不同市場(chǎng)主體的多樣化需求。

按照政府工作報(bào)告的要求，實(shí)現(xiàn)這一目的，需要構(gòu)建“住房市場(chǎng)”和“住房保障”兩套體系，即通常所說(shuō)的，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)與保障“兩條腿走路”。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，按照監(jiān)管層的部署，這主要體現(xiàn)為“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的構(gòu)建。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從某種意義上說(shuō)，“十四五”期間，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)遵循“時(shí)間換空間”的政策思路。在化解金融風(fēng)險(xiǎn)、保持市場(chǎng)穩(wěn)定的同時(shí)，加快構(gòu)建“住房市場(chǎng)”和“住房保障”兩套體系。在此過(guò)程中，長(zhǎng)效機(jī)制將是市場(chǎng)的“穩(wěn)定器”，也將借此機(jī)會(huì)逐漸得到完善。

但這并不意味著房地產(chǎn)業(yè)將日薄西山。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然“黃金時(shí)代”已過(guò)，但無(wú)論是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，還是存量市場(chǎng)中的新業(yè)態(tài)，都蘊(yùn)含著大量的機(jī)會(huì)。

一方面，“十四五”期間，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的60%提高到65%，這會(huì)繼續(xù)帶來(lái)大量新增住房需求。另一方面，“實(shí)施城市更新行動(dòng)”的提出，說(shuō)明對(duì)存量市場(chǎng)的挖掘，已經(jīng)得到政策層面的支持。

其中，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域或?qū)⒙氏仁芤?。按照政府工作?bào)告的要求，今年的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，已從去年的3.9萬(wàn)個(gè)增加到5.3萬(wàn)個(gè)，提高了36%。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這個(gè)領(lǐng)域蘊(yùn)含的市場(chǎng)規(guī)模在5萬(wàn)億的量級(jí)。隨著商業(yè)模式的逐漸厘清，未來(lái)有望成為行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。